시작.
불과 2~3년전. 저는 고민의 기로에 놓여있었습니다. 대학 졸업 후 행보에 대한 고민이었죠.
그때 저는 생각합니다.
나는 무엇을 위해 살아가는가. 무엇을 좋아하는가. 무엇을 하고 싶은가. 인생의 목표가 무엇인가. 어떤 삶을 꾸리고 싶은가.
그렇게 나온 결론이 있다. 이 목표는 다듬어지기는 했지만 지금까지 변치않았죠.
한강이 보이는 아파트에서 따스한 햇살과 함께 아침을 맞이하고,
예쁜 아내와 귀여운 아들, 딸과 행복한 가정을 꾸리며 포르쉐 911을 타고 외출하는 나.
아무리 생각해도 내가 그 어떤 기업에 취직하더라도 현상황에서는 이루기 어려운 목표였죠.
그래서 다른 방법을 생각해봅니다. 투자나 사업을 해야겠다는 생각을 하게 됩니다.
그 당시 자격증 개수 늘리기용 공부가 아닌, 정말 내 목표를 이뤄줄 수 있는 것들을 공부 하야겠다는 생각을 했죠.
그게 바로 경제 공부였습니다.
자격증 하나 더 있다고 해서 월급이 엄청나는 늘어나는 것도 아니고, 스펙을 쌓고 영어를 아무리 잘해도 월급, 연봉에 한계가 있다. 그 오른 연봉이 내 목표를 이뤄줄 수 없다고 생각했죠. 그리고 충분한 돈이 필요하다고 생각했습니다.
어짜피 돈이 필요한데 자격증 공부를 해야 할까? 생각해봤죠.
그 시간에 경제 공부를 해서 투자를 하는 것이 훨씬 효율적이란 결론을 내리게 됩니다.
물론 반대의 의견도 있을거라 생각합니다. 각자 목표가 다를테니 선택도 다를 수 밖에 없죠.
🍺자격증 공부 VS 경제 공부🍺
첫번째로 자격증을 취득 한다고 생각해봅시다.
저를 기준으로 설명하겠습니다.
자격증 취득을 했고, 학점 관리도 잘 마무리 한 상태로 졸업을 했습니다.
전기과를 졸업해 전기산업기사에 산업안전산업기사까지 있는 상태죠. 저희 학과에서 상위권에 속한 스펙과 학점이었죠.
여기서 자격증과 스펙을 쌓기 위한 공부를 한다고 합시다. 이때 선택지는 전기기사, 전기공사기사 같은 상위 자격증이랑 토익 같은 어학 점수 취득이 있었습니다.
자격증 1개 영어점수 취득까지 총 1년 안에 해결하려고 했죠. 대기업 생산라인에 취직하려고 해도 이정도 자격증으로는 근처에도 못가더라구요. 대기업 인사팀에 있는 지인을 통해 들은 정보에 의하면 21~22년 당시 서류 합격자 평균 자격증 보유 개수가 7개가 넘었다고 하더라구요. 토익은 800점 이상이구요.
그래도 정말 운이 좋게 자격증 3~4개에 영어점수를 충족시켰고, 면접도 잘봐서 졸업 후 취직까지 총 2년이 걸렸다고 합시다. 제 나이 27살에 대기업 취직해서 초봉 5,000만원 정도로 받겠네요. 사회적으로 대단한거죠.
그럼 지금 현 상태는 경제에 대한 지식이 1도 없는 상태겠죠. 돈을 많이 받아도 그냥 적금만 했을겁니다. 그렇게 5년이 지난 시점에 자산을 얼마가 되어있을까요?
월급 약 350만원이니까 월세에 생활비 빼고 열심히 적금해서 200만원 넣는다고 가정하겠습니다.
그럼 200만원*12개월*5년*1.04(이자 4%)=124,800,000원이네요. 엄청 많이 모았네요.
제가 경제 공부가 안된 상태에서 이와 같은 선택을 했을겁니다. 저정도 돈이 모이면 내집마련을 했을거구요.
생애최초로 주택담보대출을 받으면 집값의 80%까지 대출이 됩니다. 이걸 이용해서 서울권에 집을 사봅시다.
아무리 80%까지 된다고 해도 그만큼 대출이 다 안나올거에요. 왜냐하면 은행에서는 DSR, DTI, LTV로 대출 한도를 정하기 때문이죠. 이는 은행에서 대출 한도를 정하는 방법으로, 개인의 연 소득이나 현재 부채 금액 등을 고려하여 대출액을 산정하는 방식입니다. 연 소득이 높으면 더 많이, 부채가 없으면 더 많이, 지역이나 대출 상품에 따라 주택매입가격 대비 몇%나 가능한지 종합적으로 검토한다고 보시면 됩니다.
서울에서 가정을 꾸리며 살만한 집을 한 채 구매한다고 봅시다.
제가 유심히 보는 지역으로 보면, 강서와 당산입니다. 5년 후 2028년 집값으로 봐야합니다.
보수적으로 강서는 9억대, 당산은 12억정도로 보고있습니다. 당산은 현재도 15억이 넘는 것도 많이 있네요.
그래서 평균 10억에 20평대 정도 아파트로 사고 싶지만, 생애최초로 대출을 받으려면 매매가 6억원 이하 주택을 사야하기 때문에 생각 조차 못합니다.
어떻게 정말 잘 찾아서 꿀매물로 5억짜리 10평 후반 아파트를 찾았다고 합시다. 여기서 또 문제가 발생하죠. 연 소득 7,000만원 이하여야 대출이 가능합니다. 연 소득 6,000만원으로 잡았지만 인센티브에 뭐다 뭐다 하면 금방 넘어갑니다. 결혼을 했다면 부부 합산 7,000만원 이하라 불가능에 가깝죠.
그래도 연 소득 범위 내로 들어왔다고 생각하고 아래 조건으로 대출을 실행시켜보겠습니다.
- 연 소득 : 6,000만원(연봉 인상됐다고 봄)
- 구매 지역 : 서울특별시
- 대출 비율 : 80%(생애최초)
- 매매가 : 500,000,000원
- 대출 이자 : 2.5%(평균)
DSR은 주기적으로 나라에서 공표하며, 일정 비율 이상으로 개인이 대출을 받을 수 없게 막아 놓은 제도입니다.
우리는 부채가 없다고 생각하고 대출을 실행하겠습니다.
- 매매가 : 500,000,000원
- 현금 : 100,000,000원
- 대출금 : 400,000,000원
- 이자 : 2.5%
- 상환방법 : 원리금균등상환
※ 원금과 이자를 같이 상환하는 방식을 말하며, 다른 방법에 비해 이자율이 낮아 보편적으로 사용
- 연원리금 상환액 : 17,528,547원 (월 1,460,712원)
약 월 140만원씩 50년 동안 값으면 됩니다. 그렇게 집을 사서 행복하게 가정을 꾸려가보겠습니다.
그럼 생활비에 관리비, 등등 지출이 생길겁니다. 위 대출 연 소득을 맞추려면 아내분은 소득이 연 1,000만원도 없어야 하기에 빡빡하게 살아가겠죠.
연봉 6,000만원이면 실수령액이 월 420만원 정도니까 원리금을 제외하면 280만원이 남네요. 생활비에 뭐뭐 하면 100만원 남고 그걸 또 적금에 넣어봅시다.
그럼 5년에 6,000만원, 10년에 1.2억이지만 연봉이 인상 될테니 10년에 2억으로 보겠습니다. 이것도 대단한 수치입니다.
그렇게 목돈을 또 마련해서 집을 업그레이드 하러 가봅시다.
왜냐면 이제 자녀들도 크고 넓은 집이 필요하고, 주변 사람들 신경도 쓰이고 그러죠.
주변에서 부동산으로 돈을 벌었다는 얘기도 많이 들리고 하니 나도 해야할 것 같죠. 그리고 이미 이정도 거주 했으면 집값으로 많이 벌었을겁니다.
그래도 6,000만원으로 업그레이드 하기란 너무 어렵죠. 그럼 1.2억으로 했다고 생각해봅시다. 10년 후 42살에 자산은 어떻게 되었을까요?
- 주택가격 : 800,000,000원(집값이 오른 것을 반영)
- 대출 이자 : 연 7,528,547원*10년 = 75,285,470원
- 매도 시 중개수수료 : 약 5,000,000원
- 양도소득세 : 0원(1세대 1주택은 양도소득세 비과세 혜택 적용)
- 기타 세금 : 0원
※ (보유세, 재산세 등 원래는 있지만, 금액이 매도가에 비해 작기도 하고 나중에 집 수리 비용,
기타 경비 등을 처리하면 세금공제 가능, 장기보유 시 공제 혜택도 있음)
- 총 차익: 매도가 8억 - 이자 7,528만원 - 중개수수료 500만원 - 대출금 4억 = 약 3.2억
그럼 취직 후 15년만에 1억으로 3.2억을 벌게되었습니다! 3.2배를 벌었어요!
이제 돈의 맛을 봤으니까 10년 동안 열심히 모은 돈 2억을 더해 다음 더 큰 집으로 집을 옮겨볼까요!?
그럼 나에게 현금 5.2억이 있습니다. 이제 나이도 있겠다 30평대 집을 알아봅니다.
매도 가격이 8억이었으니까 약 60% 상승했습니다. 그럼 30평대는 16억정도 하겠네요.
다시 대출을 실행시켜 보겠습니다.
- 매매가 : 1,600,000,000원
- 현금 : 520,000,000원
- 대출금 : 1,120,000,000원
- 이자 : 5%(주택담보대출 이자 평균)
- 상환방법 : 원리금균등상환
- 연원리금 상환액 : 87,194,644원(월 7,266,220원)
LTV는 70% 나오고 연봉 1억으로 가정한 계산입니다.
이러면 원리금 상환액만 무려 월 720만원이 넘게 됩니다.
연봉이 딱 1억이면 월 실수령액이 650만원 정도인데 그 사이에 아내분이 일을 한다고 가정하면 내가 받는 월급을 고스란히 은행에 50년동안 주고 생활하면 남는게 없겠죠.
그렇게 또 시간이 지나면 같은 사이클을 반복하게 될겁니다. 그럼 통장에 현금 10억 이상은 있겠네요. 상당한 금액입니다.
열심히 자격증도 따고 영어도 해서 대기업에 취직을 하고 평범하게 살다보니 25년이 지난 52살에 10억을 벌었습니다.
시간으로 보면 2년 열심히 투자해서 25년 후 10억을 번거죠. 잘한겁니다.
그럼 그 2년 동안에 경제공부를 했다면 어떻게 되었을까요?
다음 게시글에서 같이 보도록 하겠습니다.
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